Ulli
Nissen

Für mich als Frankfurter SPD-Bundestagsabgeordnete ist das Thema bezahlbares Wohnen ein ganz zentrales Thema – deshalb bin ich froh, dass ich als Mitglied des Ausschusses Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit im Ausschuss für diesen Bereich auch zuständig bin.

Im Folgenden habe ich Überlegungen/Forderungen zusammengestellt, die mir sehr wichtig sind und für die ich mich auch in der nächsten Legislaturperiode einsetzen will. Dafür brauche ich auch Ihre Unterstützung.

Bezahlbare Mieten und soziales Mietrecht umsetzen

Die Schaffung von bezahlbaren Wohnungen ist eine der zentralen Herausforderungen, vor denen unser Land steht. Dabei geht es uns auch um die Herausforderung, quantitativ das Wohnraumproblem zu lösen. Wir wollen aber auch Qualität schaffen, für unterschiedliche Nutzergruppen, für ältere Menschen, für Menschen mit Behinderungen, junge Familien und Alleinerziehende. Insbesondere vor dem Hintergrund des demographischen Wandels ist die Schaffung von altersgerechten Wohnungen notwendiger denn je. Dabei sollen auch Wohnprojekte gefördert werden, die es älteren Menschen ermöglicht auch in Gruppen zusammen leben zu können. Zur Qualität gehören aber auch ein grünes Umfeld und gute Anschlüsse an den ÖPNV.

Mit einer deutlichen Verbesserung bei der Wohngeldreform, der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip im Maklerrecht und der Fortführung der Kompensationsabgabe (die Mittel wurden von 517 Millionen Euro jährlich auf 1,5 Milliarden Euro erhöht) an die Länder, hat die SPD in der Bundesregierung spürbare Entlastungen für Mieterinnen und Mieter in der Koalition auf Bundesebene durchsetzen können.

Mit der Initiative der Bundesregierung für bezahlbaren Wohnraum sind Ideen entwickelt worden, wie die Erstellungskosten reduziert werden können. Diese Ideen müssen weiter entwickelt werden, beispielsweise durch eine große Reform der Bundesbauordnung mit dem Ziel zu einer Vereinheitlichung der Landesbauordnungen zu kommen.

Die Einführung des „urbanen Gebiets“ in der Bundesbauordnung wird dazu beitragen, dass in der Stadtentwicklung endlich das Sozialdemokratische Prinzip, „Wohnen und Arbeiten zusammenzuführen“, besser realisiert werden kann.

Die Lösung des Wohnungsproblems ist nicht nur eine Aufgabe des Bundes. Auch die Länder und Kommunen müssen ihren Beitrag leisten. Dies gilt auch und besonders für die Bereitstellung von Flächen.

Handlungsdruck auf Bundesebene erhalten

Auf Bundesebene müssen jetzt weitere wichtige Maßnahmen zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für das Bauen preiswerter Wohnungen für die Mieterinnen und Mieter auf den Weg gebracht werden, um damit langfristig bezahlbare Mieten sicherzustellen. Unser besonderes Augenmerk liegt dabei auch auf der Schaffung von Wohnungen für mittlere Einkommen. Es sind gerade die Erzieher*innen, die Polizist*innen und Krankenpfleger*innen, die sich insbesondere in den großen Städten kaum noch Wohnungen zu erträglichen Preisen leisten können.
Wir halten es für unerträglich, dass gerade Familien mit mittleren Einkommen bis zu 60% davon für Miete ausgeben müssen. Wir begrüßen, dass die SPD Bundestagsfraktion, die Wohnungsbauministerin Barbara Hendriks und Bundesjustizminister Heiko Maas an diesem Thema intensiv arbeiten – leider werden sie in vielen Bereichen von der CDU/CSU blockiert.

1. Schaffung einer Gemeinschaftsaufgabe Wohnen

Wir unterstützen die Schaffung einer neuen Gemeinschaftsaufgabe Wohnen und Regionale Entwicklung. Seit dem Föderalismuskompromiss II zeigt sich, dass die Entflechtung Probleme bereitet, Bundesmittel zielgenau in den Ländern zu verarbeiten. Leider verwenden einige Bundesländer, die vom Bund für den Sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellten Mittel, nicht für den vorgesehen Zweck.
Klar ist - die Länder alleine können das Problem finanziell nicht stemmen. Das hat auch die Tatsache gezeigt, dass die Zahlung der Kompensationsmittel um eine weitere Periode verlängert werden mussten. Eine neue Gemeinschaftsaufgabe Wohnen könnte dieses Problem beseitigen. Für Hessen haben wir einen Finanzbedarf von mindestens 3 Milliarden Euro allein für den Bau von Sozialwohnungen. Diese Summe macht die gewaltigen Dimensionen klar, um die es geht.

2. Zuschüsse statt Darlehensprodukte

In der jetzigen Situation Niedrigzins Phase müssen für den Bau von Sozialwohnungen von der öffentlichen Hand direkte Zuschüsse zur Verfügung gestellt werden. Dabei muss die Bindungsdauer für Sozialwohnungen deutlich verlängert werden. Das Prinzip Zuschuss vor Darlehen muss sowohl für die Landesprogramme als auch für die Produkte der KfW gelten.

3. Von der Miete zu den eigenen vier Wänden

Wir wollen auch Verbesserungen für die Mieterinnen und Mieter, die sich statt der Miete für selbst genutztes Wohneigentum entscheiden. Schwierigkeiten bestehen hier oftmals bei den Erwerbsnebenkosten, die mittlerweile gut 10 Prozent der Erwerbssumme ausmachen. Diese können nicht als Darlehen aufgenommen werden, sondern müssen aus dem Eigenkapital geleistet werden. Dies könnte besser genutzt werden – unter anderem für Renovierungsarbeiten oder alters- und familiengerechtes Umbauen. Sinken die Nebenkosten, kann das vorhandene Eigenkapital zu deutlich höheren Anteilen in die Finanzierung eingebracht werden.

• Trotz Niedrigzinsphase wollen wir deshalb die entsprechenden KfW-Programme verstärken, indem z.B. bei Familien mit Kindern Kreditbeträge erhöht, Laufzeiten verlängert oder auch tilgungsfreie Jahre vertretbar ausgeweitet oder flexibilisiert werden.
• Wir wollen dafür sorgen, dass das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ bei den Maklergebühren auch beim Verkauf eines Grundstücks und/oder einer Immobilie gilt.
• Wir wollen Familien und Normalverdiener bei weiteren Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, entlasten.

4. „Neue Wohnungsgemeinnützigkeit – Gemeinwohlorientierung in der Wohnungspolitik “

Wir haben einen großen Mangel an bezahlbaren Wohnraum - insbesondere in Ballungszentren und Universitätsstädten, dies hat den Wohnungsbau und die Wohnungspolitik wieder in den Fokus gerückt. Es sind staatliche Förderinstrumente notwendig, die preiswerten Wohnungsbestand schaffen bzw. erhalten und dauerhaft auch für die Haushalte zur Vermietung anbieten, die besondere Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt haben. Es ist besser, dass der Bund in bezahlbare Mietwohnungen investiert, statt primär teure Wohnungen zu subventionieren.  
Ein Vorschlag, privaten Anbietern von Wohnungen werden Steuern erlassen, wenn sie dauerhaft gemeinnützige bezahlbare Wohnungen bereitstellen und damit der Allgemeinheit nützen. Das neue Prinzip muss sein - einmal öffentlich gefördert heißt immer öffentlich gebunden!

Außerdem müssen Steuerschlupflöcher im Zusammenhang mit den sogenannten Share Deals schließen. Das Steuerersparnismodell funktioniert bisher so: Wird eine Gesellschaft zu 95 Prozent verkauft, so wird das zu dieser Gesellschaft zugehörige Grundstück mitverkauft – und von der Grunderwerbsteuer befreit. Die restlichen fünf Prozent dürfen fünf Jahre später auch noch steuerfrei den Besitzer wechseln. So entgehen dem Staat Milliarden Euro an Steuern – dies müssen wir dringend beenden.

5. BIMA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) Gesetz verändern

Wir setzen und als Sozialdemokratinnen und Sozialdemokraten dafür ein, dass das BIMA Gesetz verändert wird. Im Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten muss es möglich sein, nicht zum Höchstgebot bundeseigene Grundstücke zu verkaufen, sondern entsprechend der jeweiligen Bodenrichtwerte die Bundesgrundstücke zu veräußern. Dies ermöglicht es den Kommunen von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und im Rahmen von Entwicklungsmaßnahmen Grundstücke auch zum Bau von preiswerten Wohnungen zu aktivieren.

6.  Verbesserung der Wirksamkeit der Mietpreisbremse

Mieterinnen und Mieter müssen Kenntnis über die Höhe der Vormiete haben, um zu beurteilen, ob die aufgerufenen Mieten zulässig sind oder ob sie die durch die Mietpreisbremse vorgegebenen Grenzen überschreiten. Nur dann können sie gegen überhöhte Mietpreisforderungen vorgehen. Eine doppelte Hürde stellt die Regelung dar, dass Rückzahlungsansprüche für erhöhte Mietzinszahlungen bisher nur für den Zeitraum ab Geltendmachung zulässig sind.

• Wir wollen deshalb eine Verpflichtung der Vermieterinnen und Vermieter zur Offenlegung der Vormiete gesetzlich verankern.
• Jedem Mietvertrag muss ein Informationsblatt zur Mietpreisbremse beigelegt werden, damit die Mieterinnen und Mieter über ihre Rechte informiert sind.
• Wir wollen die Geltung des Rückzahlungsanspruchs für erhöhte Mietzinszahlungen ab Vertragsschluss einführen. Das bedeutet für bilanzierende Vermieterinnen und Vermieter, dass sie die überhöhten Zahlungen als Rückstellungen in der Bilanz ausweisen müssen.
• Die Ausnahme für möblierte Wohnungen muss gestrichen werden.
• Vermieterinnen und Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, müssen mit einem Bußgeld belegt werden.

7.  Angemessene Ausgestaltung der Modernisierungsumlage

Nach geltender Rechtslage können 11 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Diese Erhöhung ist zeitlich nicht begrenzt. Auch eine Wirtschaftlichkeitsprüfung findet nicht statt. Dies führt dazu, dass Modernisierungsmaßnahmen häufig als Instrument missbraucht werden, um Luxussanierungen vorzunehmen und erhebliche Mieterhöhungen zu erreichen.
Die Folge sind Verdrängungen von Mieterinnen und Mietern aus ihrem angestammten Wohn- und Lebensumfeld. Dies müssen wir verhindern.

• Wir wollen deshalb die Modernisierungsumlage von derzeit 11 auf höchstens fünf Prozent absenken.
• Wir wollen eine Kappungsgrenze für Modernisierungskosten einführen. Die Miete soll danach infolge von Modernisierungen nur um maximal 3 Euro pro qm innerhalb von acht Jahren erhöht werden können.  
• Wir wollen einen Wirtschaftlichkeitsgrundsatz für Modernisierungsmaßnahmen einführen. Umlagefähig sollen nur die Kosten sein, die ein Vermieter/eine Vermieterin vernünftigerweise veranlasst hätte, wenn er/sie bei Eigennutzung selbst tragen würde. So bleibt der Anreiz für Investitionen und Modernisierungen für Vermieterinnen und Vermieter erhalten, gleichzeitig werden Mieterinnen und Mieter vor Missbrauch geschützt.
• Wir wollen für private Vermieter und Vermieterinnen mit nur einer oder wenigen Wohnungen ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung einführen.

8. Rechtssichere Gestaltung des Mietspiegels

Mietspiegel sind ein wichtiges Instrument für Mietvertragsparteien für die Ermittlung angemessener Mieten. Mietspiegel stellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Durch die starken Mietsteigerungen der letzten Jahre ist auch die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen. Deshalb hat die Bedeutung von Mietspiegeln in der Praxis stetig zugenommen. Die gute und realitätsnahe Ausgestaltung der Mietspiegel ist daher wichtig für eine angemessene und transparente Mietpreisentwicklung. Derzeit sind gesetzliche Regelungen zum Mietspiegel überwiegend allgemeiner Natur.

• Wir wollen den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf zehn Jahre ausdehnen, um die Datenbasis von Mietspiegeln zu verbessern und die Dynamik stark ansteigender Mieten abzufedern. Dadurch werden deutlich mehr Mietverhältnisse in die Untersuchungen für Mietspiegel mit einbezogen.
• Wir wollen die bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel einzuhaltenden „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ klarer ausgestalten.
• Wir wollen die bei der Mietspiegelerstellung zu beachtenden Grundsätze in einer Rechtsverordnung weiter konkretisieren. Ein qualifizierter Mietspiegel soll im Mietprozess wie ein schriftliches Sachverständigengutachten behandelt werden.

9. Härtefallklausel

Die aktuelle Mietpreisentwicklung hat zur Folge, dass Mieterinnen und Mieter häufig fast die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden müssen. Das ist insbesondere für Menschen mit niedrigen Einkommen, Familien und Alleinverdiener-Haushalte eine erhebliche und nicht selten existenzielle Belastung.

• Wir wollen die bestehende Härtefallklausel durch die Einführung eines Regelbeispiels konkretisieren. Ein Härtefall soll künftig dann gesetzlich vermutet werden, wenn mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für Miete einschließlich Heizkosten gezahlt werden muss. Weitere Mieterhöhungen sind in diesen Härtefällen dann ausgeschlossen.
• Wir wollen, dass zukünftig auch dann ein Härteeinwand möglich sein soll, wenn die Modernisierung zur Herstellung eines allgemein üblichen Zustandes führt.

10. Tatsächliche Wohnfläche

Unkorrekte Angaben im Mietvertrag über die Wohnfläche führen zu falschen, oft zu hohen Mietzinsvereinbarungen. Da die Wohnfläche auch Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten ist, kommt es auch zu einer fehlerhaften Betriebskostenforderung.

• Wir wollen eine gesetzliche Klarstellung, dass allein die tatsächliche Wohnfläche für die Berechnung des Mietzinses maßgeblich ist. Gleiches gilt für die Berechnung von Mieterhöhungen und Betriebskosten.

11. Schonfristregelung

Im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters/ der Mieterin sieht das Wohnraummietrecht besondere Schutzvorschriften zugunsten von Mieterinnen und Mietern vor. Nach einer sog. Schonfristregelung wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann unwirksam, wenn die Mieterin bzw. der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Einreichung der Räumungsklage die noch fällige Miete nachzahlt. Eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt allerdings bei Nachzahlung innerhalb der Schonfrist wirksam und beendet das Mietverhältnis, obwohl die Schuld beglichen wurde. Kündigt der Vermieter/die Vermieterin also zusätzlich zu einer außerordentlichen Kündigung zugleich bzw. hilfsweise ordentlich, finden die im allgemeinen Interesse zur Vermeidung von Obdachlosigkeit geschaffenen Schutzvorschriften keine Anwendung.

• Wir wollen, dass die Wirkungen einer Zahlung innerhalb der Schonfrist bei außerordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf die ordentliche Kündigung übertragen werden und in diesem Fall beide Kündigungen unwirksam werden.
• Um Vermieterinnen und Vermieter vor Missbrauch zu schützen, soll die Regelung in beiden Fällen weiterhin nur einmal in zwei Jahren möglich sein. Wir müssen auch die Vermieterinnen und Vermieter im Blick haben, die dringend auf die Mieteinnahmen angewiesen sind.

12. Erweiterung des Zeitraums für zulässige Mieterhöhung

Aktuell sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur alle drei Jahre und nur in Höhe von maximal 20 Prozent zulässig. In angespannten Wohnungsmärkten ist eine Erhöhung von maximal 15 Prozent möglich. Damit Mieterhöhungen weiter eingedämmt werden, ist eine Verlängerung des Zeitraums erforderlich.

• Wir wollen, dass der Zeitraum in angespannten Wohnungsmärkten von drei auf fünf Jahre erhöht wird.

13. Schutz von Mietverhältnissen zu sozialen Zwecken

Nach aktueller Rechtslage sind Mietverhältnisse, mit denen soziale Träger/Trägerinnen Wohnraum anmieten, um ihn zu sozialen, karitativen oder gemeinnützigen Zwecken ohne Gewinnerzielungsabsicht weiterzuvermieten, in der Regel als gewerbliche Mietverhältnisse ausgestaltet. Dies hat zur Folge, dass die Regelungen des sozialen Mietrechts nicht zur Anwendung kommen, obwohl tatsächlich ein Mietverhältnis zu Wohnzwecken und nicht zu gewerblichen Zwecken vorliegt.

• Wir wollen Rechtssicherheit für soziale Träger/Trägerinnen, die Wohnraum zu sozialen, karitativen oder gemeinnützigen Zwecken ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten. Für sie soll das soziale Mietrecht für Wohnraum gelten. Kündigungen nach Gewerberecht müssen für diese Fälle gesetzlich ausgeschlossen werden.

14. Wirtschaftsstrafgesetz

Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz liegt eine unzulässige Mietpreisüberhöhung vor, wenn ausgenutzt wird, dass ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorhanden war und dies für die erhöhte Mietpreisforderung ursächlich war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind hierzu detaillierte Nachweise zu erbringen, die in der Praxis nicht gelingen. Damit bietet § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes keine wirksame Handhabe, gegen Mietpreisüberhöhungen vorzugehen. Er ist praktisch bedeutungslos geworden.

• Wir wollen den Mieterschutz vor überhöhten Mietforderungen im Wirtschaftsstrafgesetz verbessern. Künftig soll auf das objektivere Tatbestandsmerkmal des Vorhandenseins einer Mangellage an vergleichbaren Wohnungen abgestellt werden

15. Eigenbedarf konkretisieren/Wohnungslosigkeit

Ordentliche Kündigungen sollen nur dann vorgenommen werden können, wenn ein berechtigtes Interesse der Vermieterin/des Vermieters vorliegt. Dieses liegt laut § 573 Absatz 2 des BGB vor bei einer schuldhaften Pflichtverletzung der Mieterin/des Mieters, bei Eigenbedarf und wenn der Vermieter/die Vermieterin an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile hätte. Andere Gründe sind auszuschließen. Die Definition des Eigenbedarfs ist durch die Rechtsprechung in den letzten Jahren unnötig erweitert worden, es gibt zu viele und zu einfache Umgehungsmöglichkeiten.

• Wir wollen, dass eine Vermieterin/ein Vermieter eine Wohnung nicht mehr kündigen kann, um z. B. ein Au-Pair unterzubringen oder eine Anwaltskanzlei für ein Familienmitglied einzurichten.
• Wir wollen, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht mehr durch Gründung einer Personengesellschaft die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf Eigenbedarf umgehen können.
• Wir wollen, dass eine Eigenbedarfskündigung dann unwirksam ist, wenn den gekündigten Mieterinnen und Mieter nicht eine leerstehende Wohnung im gleichen Haus oder in der gleichen Anlage der Vermieters/der Vermieterin alternativ angeboten worden ist.
• Wir wollen die Definition des Eigenbedarfs gesetzlich klarstellen.
• Wir wollen bundesweite Präventionsfachstellen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit und eine bundesweite Erhebung von Wohnungslosen.

Außerdem fordern wir die Schwarz/Grüne Hessische Landesregierung auf:

• Das Land Hessen soll gemäß §577a BGB mit Rechtsverordnungen Gemeinden festlegen, in denen die Wohnraumversorgung besonders gefährdet ist und damit eine  Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von 10 Jahren (künftig 12 Jahre) festlegen. Bisher ist diese unter Schwarz/Grün wie unter Schwarz/Gelb bei 5 Jahren. Die Landesregierung wird aufgefordert diese Sperrfrist auf die maximale Zeit auszuweiten.
• Eine Landesverordnung zu erlassen, mit der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung unter Genehmigungsvorbehalt stellt.

16. Leerstandsbesteuerung

Viele Grundstücke liegen allein deshalb brach und viele Wohnungen stehen leer, weil sich ihre Besitzer und Besitzerinnen durch einen späteren Verkauf höhere Gewinne versprechen.

• Einführung einer neuen Grundsteuer C die Wohnungsbaugrundstücke in „angespannten Wohnungsmärkten“, die nicht bebaut werden obwohl Baurecht besteht, höher besteuert als bebaute Wohngrundstücke, um Spekulationsgewinne abzuschöpfen.
• Prüfung einer Sondersteuer von leerstehenden Wohnungen und Häusern in angespannten Wohnungsmärkten